不動産売却に関するよくある質問 Q&A
売却準備・査定について
-
まずは、お手持ちの不動産の査定をご依頼ください。
査定価格や市場の動向、売却にかかる費用などを把握することで、
具体的な計画を立てることができます。査定は無料で承ります。
-
近隣の類似物件の成約事例との比較（取引事例比較法）や
再調達費用から経年劣化分を差し引く（原価法）など複数の手法を用いて算出されます。
物件の立地、築年数、状態、そして市場の需給バランスなどを総合的に判断して決定します。
-
費用は一切かかりません。無料です。机上査定であれば即日～数日、
現地を拝見する訪問査定であれば、数日～1 週間程度で結果をご報告可能です。
-
原則売却は可能です。ただし、売却代金で住宅ローンを完済することが条件となります。
ローンが残っている物件には金融機関の抵当権が設定されており、完済時にこの抵当権を抹消する必要があります。
売却代金だけでローンを完済できない場合は、自己資金を充てるか、または任意売却などの特殊な手続きが必要になります。
-
可能です。多くの方が住みながら売却を希望されております。
内覧時には事前にご相談させていただきますのでご安心ください。
-
広告掲載をしない水面下での売却活動や、
弊社での買取保証など、お客様のご要望に応じた秘密厳守の売却方法をご提案致します。
仲介契約・費用について
-
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の 3 種類があります。
それぞれ、契約できる不動産会社の数や、売主様ご自身で買主様を探せるかどうかなど、
活動範囲と報告義務に違いがあります。
お客様の状況に合わせて最適な契約をご提案致します。
-
主な費用は「仲介手数料」「印紙税」「抵当権抹消登録免許税」などです。
これらの費用と手残り額をシミュレーションし、事前に詳しくご説明します。
※利益が出た場合、譲渡所得税もかかります。
-
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法により定められています。
一般的に、売買価格が 400 万円を超える場合、「売買価格 ×3%+6 万円（＋消費税）」が上限です。
-
不動産の売却によって得た利益（譲渡所得）に対して、「譲渡所得税」（所得税・住民税）がかかります。
所有期間によって税率が変わります（5 年超で長期譲渡、5 年以下で短期譲渡）。
特例制度（例：マイホームを売却した場合の 3,000 万円特別控除）が適用される場合もありますので、専門家と連携してご案内します。
売却活動・契約について
-
不動産の種類や立地、市場環境、設定価格によって大きく変動しますが、一般的には 3 ヶ月～6 ヶ月程度を目安とすることが多いです。
媒介契約後、1 ヶ月～2 ヶ月で購入希望者が見つからない場合は、価格や販売戦略の見直しをご提案します。
-
清潔感と明るい印象が重要です。
具体的には、部屋の片付けと掃除、特に水回りや玄関周りをきれいにし
お部屋を明るく見せるために照明を点灯し、換気をしておくことも効果的です。
-
主様からのキャンセルは、売買契約書に記載された
手付金の放棄やローン特約など、契約解除条件に基づき発生する場合があります。
特にローン特約による解除は一般的ですが、
契約時には買主様のローン審査状況をしっかり確認することで、リスクを最小限に抑えます。
-
売主様には、知り得ている物件の不具合、瑕疵について、買主様に正確に伝える義務があります。
これらは告知書としてまとめて開示します。
隠さずに告知することで、契約後のトラブルを未然に防ぐことができます。
相続不動産について
-
はじめに遺言書の有無の確認と相続人調査
次に不動産を含む預貯金、株式などの相続財産と債務借金などの全体像を把握するための財産調査を行います。
この情報をもとに、相続人全員で遺産分割協議を進めることになります。
-
相続人全員の合意がないと売却はできません。
まずは専門家として中立の立場で入り、不動産の客観的な価値（査定額）を提示し共有者間の話し合いをサポートします。
また、共有持分のみの買取や、弁護士・税理士と連携した解決策もご提案可能です。
-
相続登記は、原則として相続によって所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請することが義務化されています。
※2024年4月1日より義務化され正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性もあります。
- 相続開始を知った日から3ヶ月以内であれば相続放棄が可能です。
-
主に相続税と登録免許税がかかります。
相続税には基礎控除という非課税枠があり、この額以下であれば相続税はかかりません。
基礎控除額基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
財産の総額から基礎控除額を差し引いた、残りの課税遺産総額に対して課税されます。
他、不動産を売却した場合には譲渡所得税、相続後に不動産を所有し続ける限り固定資産税・都市計画税がかかります。
不動産売却や相続のことお気軽にご連絡を下さい。