特に注力すべきポイント
特定空家等の判断
現地調査で、倒壊の危険性、衛生・景観の著しい悪化など、
「特定空家等」に該当する可能性があるかをチェックし、
所有者へ空き家放置の改善や利活用をご提案します。
権利関係の複雑性
空き家は相続によって共有になっているケースや、
相続登記が未了のケースが多いため、権利関係、
相続人調査、遺産分割協議のサポートなど調査と調整は非常に重要です。
市場性の評価
建物の状態だけでなく、立地条件、土地の広さ、
周辺の需要などを総合的に評価し、査定額やリフォーム、解体後の更地化など
最適な活用方法を提案できるようにします。
特定空き家を売却する際の
重要ポイント
「著しく衛生上有害となるおそれがある」
といった問題があるため、
一般的な空き家よりも売却のハードルが上がり、
いくつか重要な注意点があり、
売却を成功させるためには、その「負の要素」を
どう解消・許容してもらうかが鍵になります。
売却が難しくなる理由と価格への影響
特定空き家は、老朽化、景観悪化などの状態から一般の買主に敬遠されがちで、
売却価格が下がる傾向にあります。
一般買主の敬遠
倒壊リスクや多額の修繕費、近隣トラブルのリスク（ゴミ、害虫など）を懸念し、
購入希望者が少なくなるためです。
行政処分のリスク
買主が購入後も適切な管理を行わない場合、行政から勧告や命令を受け、最悪の場合は代執行されるリスクがあるため、慎重になる買主が多いです。
特定空き家特有の売却の選択肢
仲介売却
メリット：
買取に比べて高値で売却できる可能性がある。
デメリット：
買主が見つかりにくい、売却に時間がかかる、買主から解体・リフォームを求められることが多い。
不動産専門業者の買取
メリット：
早期に現金化できる。残置物あり、現状のままでも売却できることが多い。
デメリット：
仲介に比べて売却価格が安くなる。
解体後の更地売却
メリット：
買主が見つかりやすい。倒壊や契約不適合責任などの建物のリスクを回避できる。
デメリット：
解体費用が持ち出しとなる。解体後、行政処分を受けると固定資産税の優遇措置が解除され、最大で税額が 6 倍になるリスクがある。
行政措置と税金のリスク
固定資産税の増額
特定空き家に「勧告」を受けると、住宅用地の特例（固定資産税の軽減措置）が解除され、土地の固定資産税が最大で 6 倍に増額されます。
行政処分
助言・指導 → 勧告 → 命令（従わないと過料） → 行政が強制的に解体し、費用を所有者に請求、最悪の場合、土地が差し押さえられる、代執行。
契約不適合責任
売却後、シロアリ被害、雨漏りなどの隠れた瑕疵が見つかった場合、売主が責任を負う可能性があります。
現状有姿での売買や責任の免責に関する特約を盛り込むなど、契約上の工夫が必要です。
自治体との連携
行政指導を受けているかを確認し、状況を改善するための措置（簡易的な修繕、清掃など）を提案します。
専門家との連携
相続登記が済んでいない場合が多いため、司法書士や税理士と連携し、所有権の確定や税制優遇（相続空き家の3,000 万円特別控除など）の適用をサポートします。
特定空き家は、迅速かつ専門的な対応が
求められる物件です。
この状況を放置せず、売却を含めた
最善の解決策を
ご提案させていただきます。